“有人认为，长期野蛮生长的租赁市场终于装上了‘刹车系统’和‘安全气囊’；也有人担忧，新法规会不会抬高租金，进一步加剧低收入人群‘租不起’的困境。”
文 / 巴九灵
“说实话，这事儿对我们是好事，虽然刚听说的时候，心里也咯噔了一下。”
一位连锁租房机构的中介表示，他所在的公司在各大城市都有门店，主打品牌长租公寓。这两天，他们的中介群异常活跃，不是因为促销活动，而是因为一部刚刚落地的国家级文件。
“群里有支持有反对的，有人觉得这个能整顿乱象，也有人说要重新核查一下自己手头那几套老破小有没有‘改造过火’的问题。”他说，“我们这些有备案、有流程的，问题不大，但是那种专收低价房、拼隔断的野路子，估计要凉了。”
这部引发行业热议的国家级条例，是指国务院近日正式公布、将于今年9月15日起施行的《住房租赁条例》，它将对房东、租客、中介机构、住房租赁企业、地方政府等租赁市场的多方都提出了明确要求。
新规一出，网上热议不断——有人认为，长期野蛮生长的租赁市场终于装上了“刹车系统”和“安全气囊”；也有人担忧，新法规会不会抬高租金，进一步加剧低收入人群“租不起”的困境。
那么，这部中国首个住房租赁领域的行政法规，到底讲了些什么？
◎ 首先，对租房人来说，这次条例在住房质量、合同、押金、退租等多方面保障了租客的权益。
例如，用于出租的房子质量必须过关，不能对人的健康和安全造成威胁；卫生间、过道、地下储藏室、车库这些不适合人居住的空间，也不能再单独出租了。
此外，一个房间最多能住多少人、人均面积不能低于多少，也都需要符合规定，直指隔断房问题——
隔断房，就是把一套房隔成好几个单间出租，使得原本只能住三个人的房子硬挤进去五六个人，不仅采光通风差，而且消防、电路隐患大。
多年来，隔断房火灾时有发生，此次《条例》的规定，意味着拥挤、危险的隔断房、“胶囊式”群租被明令禁止了。
图源：小红书
又比如，千万租客苦房东“扣押金”久矣，这次也有了明确规定——押金金额、退还时间、什么情况下可以扣减，都必须写进合同，没有正当理由不得克扣。
更令人惊喜的是，这次《条例》还规定，“出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外”。这意味着，过去房东擅自带人看房、打扰租客生活的现象，有了法律上的明确约束。
◎ 其次，对住房租赁企业而言，《条例》在信息保护和资金管理两方面提出了严格的规范。例如，企业不得非法买卖或公开个人信息，切实加强了对租客隐私的保障。
但更具分量的，还是对企业资金流向的监管。《条例》明确要求：“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务”。
此前，一些企业为了缓解现金流压力，常常提前收取租客长租租金，却迟迟不向房东支付，频繁出现“长收短付”“高进低出”等操作，甚至“拆东墙补西墙”，酿成爆雷风险，损害租客和房东权益。
而此次要求企业设立资金监管账户，将大大压缩此类操作空间。对企业来说，这既是“紧箍咒”，也是一道分水岭。未来，缺乏规范财务和透明运营机制的小企业或将难以为继。
◎ 最后，从宏观层面看，《条例》的实施将有助于增加税收、强化政府对租赁市场的监管能力。
《条例》第四十一条规定，住房租赁企业、住房租赁经纪机构未按照规定办理住房租赁合同备案还拒不改正的，将处以2万元以上10万元以下的罚款。
这意味着，未来租房必须签合同，签完合同必须备案，而备案了就要缴税——过去，很多房东和租客选择“私下成交、现金为王”，避开备案、绕开税务，如今，这一灰色地带将被逐步清理。
图源：小红书
此外，《条例》还要求“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息”。这相当于引入了官方指导价，租金涨得过快、过高的现象将会大大减少，财经评论员刘晓博指出，这意味着政府将有权调控租金水平。
不难发现，《住房租赁条例》也延续着中国对某一产业发展的具体思路：一开始鼓励为主，允许一定程度的野蛮增长，有了问题再处理、监管，最后进行规则全方面的制定。
这份文件的及时之处还在于，随着我国房地产市场走向拐点，租房正在成为越来越多人的长期选择，关系千万人生活质量、城市治理水平、经济结构演进的“大问题”。
贝壳研究院统计显示，2023年中国租房人口已接近2.6亿，2025年有望突破3亿大关。中研普华产业研究院预计，到2025年末，中国房屋租赁市场规模将达到3.2万亿元，2025年—2030年的复合增长率预计为7.5%。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《条例》将住房租赁从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”。
那么，《条例》既已发布，接下来最关键的是“如何落地”——普通人租房会更贵还是更便宜？房价是否会受到影响？租赁市场会如何发展？相关部门需要注意什么？
带着这些问题，我们采访了多位专家，一起来看看吧。
Q1租金会如何变化？
张波
58安居客研究院院长
我预计，未来租金将更为平稳。
随着“多渠道增加供给” 落地，包括存量商改租、工改租、保障性租赁住房建设、专业化企业扩大持有规模，租赁住房供应将大为增加。叠加条例对“哄抬租金”的刚性约束，租金整体将进入稳定通道，涨幅与居民可支配收入增长基本匹配，春节复工、毕业季等旺季租金表现也将更为平稳。
刘晓博
财经评论员
目前民间住房租赁活动普遍没有备案，也没有纳税。而《条例》提到未来需要提高备案率、纳税率，如果在一个供需相对稳定的市场，这些成本往往会转嫁到租客身上，变相抬高房租；另一方面，《条例》也提到要将有更多的空置、低利用率的房屋用于出租，租赁住房的供应量加大，会遏制房租过快上涨。
总体而言，《条例》对房租水平的影响是中性的。租金水平最终取决于供需关系和经济发展水平，如当地就业、年轻人口流动等。
Q2房价是否会受到影响？
白小姐
上海楼市意见领袖
《条例》对租金监管、押金退还、合同规范，甚至厨房、阳台不能出租等方面作出更严格规定，整体上提高了合规门槛，意味着出租房屋的成本将上升。这带来一个关键问题：成本究竟是由房东承担，还是转嫁给租客？
在当前这个“买方市场”中，租客议价能力更强，因此可能由房东来承担更多成本压力。若租金无法同步上涨，部分房东的出租意愿将下降，进而转向出售房屋。若如此，对楼市而言，并不一定是好事。
Q3租赁市场会如何变化？
张波
58安居客研究院院长
《住房租赁条例》的公布，标志着“租购并举”从法规层面得到了更为充分的支撑。条例针对虚假房源、哄抬租金、租金贷等高频乱象，明确了具体罚则，释放出针对以往市场乱象从严监管的信号。这意味着过去租赁市场的粗放式竞争已经成为过去时，监管力度也从提醒告诫的方式上升为“法律追责”。
未来，租赁住房供给将形成“政府保障+市场主体” 双轨制。保障性租赁住房通过收购存量商品房、非居改租等方式快速扩容，2025年上半年重点城市保障性租赁住房新增供应同比增长45%，而市场化主体则通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据主导地位。
此外，租赁市场将更为集中化。散户房东私下交易的情况将大大减少，转向合规出租。并且，由于合规的要求标准高，部分个人房东可能通过“托管”的方式降低管理成本，进一步推动市场集中化。
小区里张贴的租房信息
未来，我认为租赁市场有两大机会：
◎ 第一，存量资产盘活。条例支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，开发商将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，通过“整租运营” 获取稳定现金流。
◎ 第二，大数据+AI能更好赋能行业。例如通过构建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服务于一体的数字化平台，也可通过大数据分析优化房源配置和定价策略。
Q4《条例》实施可能遇到的难点：
张波
58安居客研究院院长
在这一条例的落地过程中，可能会面临的挑战主要有两个方面：
◎ 第一，监管难度较大。住房租赁市场主体众多、房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督，尤其是个人出租房源和小规模的租赁企业，监管的覆盖面大、信息核实的难度大。
同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也更高。
◎ 第二，企业合规成本会有所增加。对于住房租赁企业和经纪机构来说，条例规定了诸多合规要求，如设立资金监管账户、建立住房租赁档案、如实报送相关信息等，这将增加企业的运营成本和管理难度，也会加速行业内的优胜劣汰。
刘晓博
财经评论员
需要注意的是，这一条例只管商品房、保障房、房改房，不管小产权房、违法建筑的租赁。所以，未来还是有相当一部分住房租赁活动处于灰色地带，需要各地另外制定相关法规。
此外，提高住房租赁的备案率、纳税率，将是最大的难题，需要通过大数据、云计算、金税五期和线下约谈等手段逐步推进，最终把绝大多数租赁活动纳入政府管控下。
白小姐
上海楼市意见领袖
我国一直在努力推进租购同权，但这件事存在很多矛盾，确实很难同时让几方都满意。
例如，租客孩子读书这个老大难问题，上海很早就有了指导文件，但热门学校的业主几乎都不愿意配合，因为5年1户等规定，让业主很难割舍学区名额的使用权。此番《条例》，是否会引起一些本地条款和规则上的矛盾，现在还不好说，毕竟很多制度都要在运行过程中找到问题，然后再去破解。
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